Rynek nieruchomości – Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2012 r.

Dzisiaj, 8 listopada ukazał się kolejny raport NBP nt. rynku nieruchomości w Polsce. Tym razem dotyczy od drugiego kwartału ( mimo, że minął już trzeci J ).

Zapraszam do lektury najciekawszych fragmentów oraz wniosków, jak również całego raportu (link znajduje się pod artykułem).

Linki do poprzednich wpisów:

• Rynek nieruchomości – przegląd informacji – styczeń 2012
• Rynek nieruchomości – przegląd informacji – luty 2012
• Mieszkanie dla Młodych – czyli mieszkanie dla dewelopera, cz.2
• Rynek nieruchomości – Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce1 w I kwartale 2012 r.

 Synteza

„Analiza sytuacji na rynku  nieruchomości  w Polsce w II  kwartale 2012  r. prowadzi do następujących wniosków:

• w  analizowanym okresie  zwraca uwagę  istotnie  narastająca  podaż  mieszkań  ze strony deweloperów, co w przyszłości może doprowadzić do korekty cen, szybszej od dotychczas obserwowanej;
• narastająca podaż kontraktów na mieszkania  i niewielki spadek cen mieszkań dotychczas nie wpłynęły  istotnie  na wyniki  finansowe  sektora  deweloperskiego,  problem rosnącej podaży oraz mało elastycznych w dół cen mieszkań może jednak w przyszłości  pogłębić kłopoty sektora deweloperskiego i budowlanego;
• udział zysków w cenie m kw. mieszkania nadal był atrakcyjny dla deweloperów, zwłaszcza mniejszych; pomimo istniejącego znacznego zapasu  gotowych mieszkań oraz kontraktów na ich budowę,  kosztowne  przebranżowienie się  oraz brak możliwości alternatywnych inwestycji  skutkowały  rozpoczynaniem nowych  budów; zwiększoną produkcję mieszkań w omawianym kwartale  należy szczególnie  wiązać z  ostatnią możliwą  reakcją deweloperów przed wejściem w życie 29 kwietnia 2012 r. ustawy deweloperskiej;
• nadal notowano niewielkie nominalne  spadki  cen mieszkań (ofertowych i transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym) w największych miastach; ceny  mocniej  spadały w wymiarze realnym za sprawą rosnących wynagrodzeń oraz inflacji;
• kwartalny przyrost należności od  gospodarstw domowych  z tytułu kredytów mieszkaniowych był na poziomie najniższym w ostatnich sześciu latach; wartość nowo podpisanych umów była natomiast najniższa od trzech lat; banki, podobnie jak w poprzednim kwartale, nadal nie udzielały  kredytów  mieszkaniowych w walutach obcych;
• na rynku  nieruchomości komercyjnych odnotowano wzrost wartości transakcji inwestycyjnych, natomiast stopy kapitalizacji z inwestycji w najlepszych lokalizacjach były stabilne. a rynku nieruchomości komercyjnych odnotowano wzrost wartości transakcji inwestycyjnych,  natomiast  stopy kapitalizacji  z inwestycji w najlepszych lokalizacjach były stabilne.

”

Fragmenty z podsumowania raportu NBP za II kw. 2012 r.

Dzisiaj postanowiłem przytoczyć wiele fragmentów z powodu niezwykle ciekawej sytuacji na rynku.

[…]

Na rynku 6 największych miast zasób wystawionych na sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań deweloperskich osiągnął wielkość prawie 60 tysięcy mieszkań, w tym ok. 13 tys. mieszkań gotowych. Oznacza to ponad dwukrotność rocznej sprzedaży mieszkań na tych rynkach.

[…]

Produkcja mieszkań wykazuje wysoką, chociaż częściowo papierową zyskowność, gdyż deweloper musi się liczyć z dłuższym procesem sprzedaży,  koniecznością ponoszenia kosztów alternatywnych zamrożonego kapitału i kosztów realnych zarówno finansowych, jak też utrzymywania zasobu niesprzedanych kontraktów,  a potem mieszkań  na rynku. Alternatywny wariant  szybszej sprzedaży wiąże się z koniecznością większej obniżki ceny.

[…]

Niezależnie od powyższej ustawy (przyp. deweloperskiej), bazując na swoich doświadczeniach historycznych,  producenci mieszkań  mogli też  liczyć na zwiększony popyt na mieszkania związany z wygasaniem pod koniec  2012  r.  rządowego  programu dopłat do kredytów mieszkaniowych Rodzina na  Swoim  (RNS). Doświadczenie dotychczasowych programów dotacyjnych pokazuje, że zamykanie programu tego typu jest związane ze wzrostem zainteresowania klientów, którzy przyspieszają swoje decyzje o uczestnictwie.

[…]

Deweloperzy mogli oczekiwać, że banki, oceniając w sposób krytyczny bieżące ryzyko tego

rynku, nie będą skłonne do otwierania rachunków deweloperskich na większą skalę, przynajmniej w najbliższym czasie. W konsekwencji deweloperzy ocenili ryzyko związane z poddaniem się jej rygorom jako wyższe niż ryzyko związane z sytuacją na rynku i wystawiali nowe kontrakty na rynek.

[…]

Jeżeli obawy deweloperów związane z funkcjonowaniem rachunków deweloperskich, były

dominującą przyczyną rozpoczynania nowych projektów,  to w kolejnych miesiącach tempo ich rozpoczynania i wystawiania na rynek powinno znacząco osłabnąć  i zasób niesprzedanych kontraktów na rynku powinien się zmniejszać. Rynek powinien powoli zacząć wracać do stanu zbliżonego do równowagi, tj. w ofercie powinno być ok. 30 tys. kontraktów na budowę mieszkań, czyli nie więcej niż równoważność rocznej sprzedaży.

W przeciwnym wypadku może to oznaczać, że dominujący wpływ na zachowania deweloperów na rynku mieszkaniowym zaczyna mieć ogólna sytuacja w branży,  tj. poważne problemy przedsiębiorstw realizujących budowę obiektów inżynierii lądowej i wodnej w ramach zamówień publicznych. Zmiana postrzegania sektora publicznego jako oferenta kontraktów o niskiej zyskowności, ale bezpiecznych, na wysoce ryzykowne,  mogła spowodować zmianę postrzegania ryzyka rynku mieszkaniowego  jako ryzykownego,  ale rentownego. W konsekwencji może to powodować przyspieszenie uruchamiania  na tym rynku nowych projektów zamiast projektów publicznych, co skutkuje przyspieszeniem narastania podaży.  Dotyczy to firm deweloperskich i budowlanych, które są obecne  zarówno  na rynku mieszkaniowym, jak i zamówień publicznych. Większość firm jest obecna na obu rynkach.

[…]

Ryzyko związane z kontynuacją procesu narastania  liczby  niesprzedanych mieszkań na rynkach największych miast  może spowodować  problemy firm deweloperskich na znacznie większą niż dotychczas skalę oraz doprowadzić do szybkich  i głębokich spadków cen mieszkań, co może mieć wpływ na sektor bankowy i rynek obligacji deweloperskich.

Najciekawsze wykresy:

• Poziomy wypłat kredytów RNS  w danym okresie - II kw. 2012

• Dostępność mieszkania w m kw. za przeciętne wynagrodzenie

• Stopa zwrotu na kapitale własnym - II kw. 2012

• Liczba mieszkań wprowadzanych na rynek, sprzedanych i znajdujących się w ofercie w 6 największych rynkach Polski

Podsumowanie

Tak naprawdę obecny raport jest bardzo podobny do poprzedniego. Wszystkie dotychczas zachodzące zmiany na rynku są kontynuowane, czytaj: mieszkania tanieją i będą nadal tanieć. Należy zauważyć, że w wymiarze realnym, tj. za sprawą rosnących wynagrodzeń oraz inflacji, ceny mieszkań spadają bardziej.

Na rynku mamy do czynienia z dużą nadpodażą mieszkań spowodowaną prawdopodobnie wprowadzeniem tzn. „ustawy deweloperskiej” (weszła w życie 29 kwietnia 2012 r.). Druga możliwość to przejście przedsiębiorstw realizujących do tej pory kontrakty publiczne do branży deweloperskiej. W tym wypadku nadpodaż może przyczynić się do głębszych spadków cen.

Polecam lekturę całego raportu:

NBP: Ceny mieszkań w II kw 2012