Jak prawie kupiłem mieszkanie – opis i porady

Podczas analizy lokalnego rynku nieruchomości, postanowiłem obejrzeć kilka mieszkań i przygotować się na przyszłe negocjacje cenowe.

Po głębszym zastanowieniu postanowiliśmy szukać mieszkania 2-pokojowego. Trzy pokoje na tą chwilę odpadają, ponieważ jeden pokój byłby zupełnie przez nas nieużywany. Jedno mieszkanie dosyć mocno nam się spodobało. Nosiliśmy się więc z zamiarem jego kupna i ewentualnego wynajmu lub zamieszkania w nim.

Muszę powiedzieć, że wiele dni spędziłem na rozważaniach i obliczeniach. Dodatkowo wiele czasu zajęło mi poznawanie ofert kredytów hipotecznych, które możecie znaleźć tutaj: „Kredyt hipoteczny w …”. Mam nadzieję, że będą one dla was przydatne.

Cykl – kupno czy wynajem mieszkania:

• Dom czy mieszkanie
• Wady i zalety kupna / wynajmu mieszkania
• Jak prawie kupiłem mieszkanie – opis i porady
• Kupno czy wynajem mieszkania – analiza opłacalności
• Kupno mieszkania pod wynajem

Pośrednictwo nieruchomości

Zanim przejdę do tematu wspomnianego mieszkania, chciałbym poruszyć kwestię pośrednictwa nieruchomości. Niestety rynek nieruchomości w większych miastach przesycony jest pośrednikami nieruchomości. Ofert bezpośrednio od właścicieli jest może 1-2% ogółu.

Pośrednictwo jest przede wszystkim wygodne dla właścicieli, Przede wszystkim dla tych, którzy mieszkają poza sprzedawaną nieruchomością. Nie muszą oni odbierać dziesiątek telefonów i odpowiadać na te same pytania na okrągło.

Nie chcę z góry twierdzić, że pośrednictwo jest złe. Jednak dlaczego aż 98% mieszkań sprzedawanych jest za ich pomocą? Z tego co usłyszałem, tuż po bezpośrednim wystawieniu mieszkania przez właściciela, pośrednicy dokonują swojego ataku i za jakiś czas „pomagają” w jego sprzedaży.

Profesjonalizm pośredników

W sumie obejrzeliśmy ok. 10 mieszkań korzystając z pomocy siedmiu pośredników.

Jakie wnioski mogę wyciągnąć na podstawie mojego doświadczenia?

Olbrzymia większość pośredników sprawiała wrażenie osób wziętych z ulicy. Często nie byli oni przygotowani do zadawanych przez nas pytań, odpowiadając, że muszą zasięgnąć informacji od właścicieli. Od razu zaznaczę, że nie były to skomplikowane pytania. Moim zdaniem profesjonalny pośrednik, powinien te wszystkie dane mieć przy sobie, np. w postaci „checklisty”.

Wysokość prowizji pośrednika

No właśnie, jak nie wiadomo o co chodzi to chodzi o kasę.

Bezpośrednio przed obejrzeniem każdego mieszkania trzeba było podpisać umowę pośrednictwa. Najczęściej było to podpisywanie na kolanie przed budynkiem lub w jego pobliżu.

Prowizje wynosiły od 1,5% (pośrednik od razu zaproponował obniżkę z 2,5%) do 3,8%. W większości przypadków prowizję można było oczywiście jeszcze negocjować. W przypadku mieszkania, które najbardziej nam się spodobało, prowizja na umowie wynosiła 2,9%. Początkowo, pośrednik zaproponował obniżkę na 2-2,5%. Na koniec udało się ją jeszcze obniżyć na 1,5%.

Właściciel mieszkania, które planowaliśmy kupić był zszokowany kwotą prowizji, gdy podniosłem ten temat podczas negocjacji.

Mieszkanie

Wreszcie przechodzimy do meritum ;-)

Wspomniane na wstępie mieszkanie, to mieszkanie 2-pokojowe na rynku wtórnym o powierzchni 54 m2. Znajduje się na 2 piętrze 4-piętrowego budynku z 1999 roku. Cena wyjściowa mieszkania wynosiła 315 000 zł. Po tygodniu została obniżona na 313 000 zł.

Ważna była dla nas lokalizacja: miejsce musiało być bardzo dobrze skomunikowane z centrum, najlepiej z tramwajem w pobliżu. Jednocześnie wymagaliśmy ciszy i zieleni w okolicy. Muszę wam powiedzieć, że znalezienie takiego miejsca często graniczy z cudem.

Stan mieszkania ocenić można na dobry z plusem. W bardzo dobrym stanie był salon, łazienka oraz kuchnia. Do remontu była ubikacja, wymiany wymagały meble w przedpokoju (duża szafa). Do wyposażenia został mały pokój i w zasadzie tylko kupno sofy do salonu.

Negocjacje

Po dokładnym obejrzeniu mieszkania i okolicy oraz dokładnym zastanowieniu w domu, złożyliśmy ofertę niższą o ok. 4% względem ceny ofertowej – było to równo 300 000 zł. Cena w dalszym ciągu dosyć wysoka, przecież to ledwie mieszkanie 2-pokojowe.

Niestety z powodu przesiąknięcia runku pośrednikami nieruchomości, byliśmy zmuszeni skorzystać z ich usług.

Negocjowaliśmy więc na dwóch frontach:

- Z właścicielem mieszkania o upust ok.4%

- Z pośrednikiem od obniżenie prowizji z 2,9% do jak najniższej

Co udało nam się wynegocjować?

- Właściciel po wielu bólach jest w zasadzie gotów sprzedać mieszkanie z dyskontem 4%. Początkowo skory był tylko do obniżki o ok. 6-7 tys. zł.

- Pośrednik „po konsultacjach z szefem” zgodził się na obniżkę prowizji z 2,9% do 1,5%. Tutaj jednak już przy wcześniejszych rozmowach napomknął o prowizji rzędu 2-2,5%.

Kupno mieszkania na rynku wtórnym - porady

1. Podczas negocjacji z właścicielem można mieć przy sobie raport na temat rozbieżności miedzy ceną ofertową a ceną transakcyjną (np. tutaj o nim wspominam: Sytuacja na rynku nieruchomości – I połowa 2013 roku). Jednak nie sądzę, żeby miało to duży wpływ na właściciela.

2. Warto też podać kwotę niższą od tej, którą rzeczywiście jesteśmy w stanie zapłacić.

3. W przypadku zdecydowanej większości mieszkań, właściciele nie podpisują umowy pośrednictwa na wyłączność. Jest to dla nas wspaniała okazja do obejrzenia takiego mieszkania z „naszym” pośrednikiem. Pod tym pojęciem mam na myśli pośrednika, z którym wcześniej umówiliśmy się na odpowiednio niską prowizję i oglądanie interesujących nas nieruchomości.

Wystawiając ogłoszenie kupna mieszkania bez pośredników, napisało do mnie kilku oferując swoje usługi za 1% wartości nieruchomości. Taką kwotę uważam za dosyć uczciwą. W przypadku mieszkania za kwotę 300 000 zł, będzie to kwota 3000 zł brutto.

Jak uważacie to dużo czy mało?

Jako, że nie chciałem już dłużej zwlekać z powyższym wpisem, to obliczenia jakich dokonałem zastanawiając się nad kupnem mieszkania przedstawię w osobnym wpisie:

Kupno vs. wynajem mieszkania.

Obliczenia opłacalności zakupu i wyższości (bądź nie) własnego mieszkania nad wynajmem na pewno pomogą również wam w dokonaniu decyzji o kupnie bądź dalszym wynajmie.