Kupno czy wynajem mieszkania – co bardziej się opłaca?

Wiele osób, podobnie jak ja, zastanawia się obecnie nad kupnem mieszkania. Sam niedawno stałem przed ważnym wyborem jakim jest: kupić czy wynajmować mieszkanie.

Na temat kupna oraz wynajmu, jak również rozważań nad domem czy mieszkaniem pisałem już kilkukrotnie począwszy od początku 2012 roku.

Teraz chciałbym podsumować cały temat, dokonując analizy kosztów kupna oraz wynajmu mieszkania.

Ściągnij arkusz z obliczeniami:

• Kalkulator - kupno czy wynajem mieszkania.xls
• Kalkulator - kupno czy wynajem mieszkania - wypełnione dane.xls

Cykl – kupno czy wynajem mieszkania:

• Dom czy mieszkanie
• Wady i zalety kupna / wynajmu mieszkania
• Jak prawie kupiłem mieszkanie – opis i porady
• Kupno czy wynajem mieszkania – analiza opłacalności
• Kupno mieszkania pod wynajem

Decyzja o kupnie mieszkania

Dokonując analizy kupna mieszkania nie można oczywiście brać pod uwagę tylko rachunku ekonomicznego. Ten nie zawsze jest najważniejszy.

Czasem po prostu czujemy, że przyszedł już czas na osiedlenie (np. gdy mamy już gromadkę dzieci i potrzebujemy większego mieszkania).

Przeciwieństwem mogą być natomiast słabe perspektywy pracy w mieście, w którym planujemy kupno mieszkania (np. bankructwo większego zakładu pracy, itp.). Czy w razie utraty pracy warto się katować za dużo mniejsze pieniądze, robiąc coś, czego nie lubimy? Moim zdaniem, w takich wypadkach mimo wszystko warto się zastanowić nad przeprowadzką do innego (być może większego) miasta, gdzie perspektywy pracy są dużo lepsze.

Takich sytuacji jest wiele i są one dla indywidualne dla każdego z nas. Przed podjęciem ostatecznej decyzji, warto je wszystkie przeanalizować.

Kupno czy wynajem – wskaźnik?

Na początek ponownie przytoczę znalezioną przeze mnie formułę, która może ułatwić podjęcie decyzji o kupnie bądź dalszym wynajmie.

Źródło

Formuła jest bardzo prosta: wskaźnikiem jest wynik dzielenia rocznych kosztów wynajmu mieszkania do ceny jego zakupu.

• Gdy wynik jest niższy niż 3% - decyzja o kupnie jest bardzo złym pomysłem.
• Gdy wynik zawiera się w przedziale 4-8% - nie mamy jasnej odpowiedzi, trzeba spojrzeć na inne czynniki, które nam ułatwią decyzję.
• Gdy wskaźnik jest wyższy od 9%, wtedy warto kupić nieruchomość

Co prawda powyższa formuła pochodzi z rynku amerykańskiego a nasz rynek nie jest tak rozwinięty jak ten w Stanach, jednak zarówno w USA jak w i Polsce mieliśmy do czynienia z bańką na rynku nieruchomości. Obecne ceny nieruchomości w kraju wciąż nie są normalne dla osób o średnich dochodach. W zasadzie, żeby pozwolić sobie na kupno należałoby oszczędzać na wszystkim innym, jednym słowem trzeba wegetować, co dla mnie nie jest dobrym rozwiązaniem.

Koszty związane z kupnem mieszkania

Przy analizie opłacalności mieszkania nie można zapomnieć o kosztach, które wiążą się z jego kupnem. Poniżej spróbuję przedstawić ich tak wiele jak uda mi się znaleźć. Zapewne nie będą to jedyne koszty (jak brakuje czegoś ważnego to proszę o komentarz).

Koszty związane z mieszkaniem można podzielić na:

• Wynagrodzenie pośrednika jeżeli występuje (najczęściej wynosi od ok. 1,5% do 3%). Czasem są to prowizje netto, więc trzeba jeszcze doliczyć VAT (23%).
• Podatek od czynności cywilnoprawnych - 2% od wysokości transakcji (dotyczy tylko rynku wtórnego).
• Opłaty notarialne
• Taksa notarialna - wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy kupna - sprzedaży nieruchomości. Maksymalne stawki określone są ustawą (wartość przedmiotu czynności notarialnej od 60 000 zł do 1 000 000 zł): 1.010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60.000 zł. Stawki notarialne można negocjować.
• VAT (23%) od taksy notarialnej – niekiedy można spotkać się z cenami netto, dlatego też VAT został wyszczególniony osobno.
• Wypis aktu notarialnego - 6 zł za stronę, najczęściej całkowity koszt wyniesie ok. 200 zł.
• Opłaty sądowe
• Założenie księgi wieczystej – 60 zł, opłata wystąpi, jeżeli nieruchomość nie posiada jeszcze księgi wieczystej.
• Wpis własności do księgi wieczystej – opłata za wpis własności do księgi wieczystej - 200 zł
• Ustanowienie hipoteki na rzecz banku – korzystając z kredytu musimy doliczyć opłatę ok. 200 zł za wpis banku do hipoteki. Opłata nie wystąpi jeżeli nieruchomość nie posiada jeszcze księgi wieczystej.
• Podatek PCC od wpisu do hipoteki – 19 zł, nie wystąpi, gdy nieruchomość nie posiada księgi wieczystej.
• Opłaty dodatkowe
• Koszty remonty / urządzenia mieszkania – jest to zdecydowanie najwyższy koszt nie licząc kosztu samego mieszkania. Kupując mieszkanie z rynku wtórnego trzeba liczyć minimalnie 1000 zł / m2. Ciężko określić limit maksymalny – wszystko zależy od inwencji kupującego. Kosz remontu niekiedy może również dobijać do kwoty 1000 zł / m2. Wszystko zależy od stanu mieszkania.
• Koszty około-kredytowe
• Prowizja banku – występuje ona w większości standardowych ofert kredytów hipotecznych. Najczęściej wynosi 1-2,5%.
• Operat szacunkowy / wycena nieruchomości – czasem sporządzany jest on bezpłatnie przez bank a innym razem trzeba za niego zapłacić (najczęściej ok. 200 zł)
• Inspekcja nieruchomości – podobnie jak opłata za operat szacunkowy, inspekcja może być darmowa lub płatna, najczęściej ok. 200 zł.
• Ubezpieczenie niskiego wkładu – niezbędne w przypadku zaciągania kredytu na więcej niż 80% LtV.
• Ubezpieczenie kredytu na czas wpisu do hipoteki – może wystąpić jako stała opłata bądź jako podwyższona marża banku (najczęściej ok. 1%). Opłata zostaje zniesiona po dostarczeniu kompletu dokumentów do banku.
• Ubezpieczenie nieruchomości – biorąc kredyt zawsze trzeba ubezpieczyć nieruchomość z cesją na bank (w ten sposób zabezpiecza się on na wypadek nieprzewidzianych sytuacji). Kwota ubezpieczenia najczęściej wynosi ok. 200–300 zł na rok
• Inne ubezpieczenia – niektóre banki wymagają dodatkowych ubezpieczeń takich jak: ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie od utraty pracy. Tutaj koszty są już zdecydowanie wyższe niż w przypadku podstawowego ubezpieczenia nieruchomości

Przykład 1 (mieszkanie na rynku pierwotnym):

Poniższe ceny są tylko cenami poglądowymi. Warto mieć świadomość kosztów dodatkowych aby przygotować odpowiednią ilość kapitału na poczet wszystkich opłat i remontu / urządzenia mieszkania.

Cena sprzedaży: 300 000 zł 

Kwota kredytu: 240 000 zł (80% LtV)
Taksa notarialna : 1 500 zł
Opłata za wpis do KW : 200 zł
Opłata sądowa (wpis hipoteki): 200 zł
Podatek od wpisu do hipoteki – 19 zł
Wypisy aktu notarialnego: 200 zł
Prowizja banku (1,5%):  3 600 zł
Operat: 200 zł
Ubezpieczenie nieruchomości: 200 zł 

RAZEM: 6 119 zł

Do tych kosztów należy doliczyć koszty urządzenia mieszkania oraz koszty podwyższonej raty kredytu do czasu ustanowienia wpisu w hipotece.

Przykład 2 (mieszkanie na rynku wtórnym):

Do obliczeń przyjąłem prowizję pośrednika w wysokości 2%.

Cena sprzedaży: 300 000 zł

Kwota kredytu: 240 000 zł (80% LtV)
Podatek PCC (2%) : 6 000 zł
Wynagrodzenie pośrednika (2%): 6 000 zł
Taksa notarialna : 1 500 zł
Opłata za wpis do KW : 200 zł
Opłata sądowa (wpis hipoteki): 200 zł
Podatek od wpisu do hipoteki – 19 zł
Wypisy aktu notarialnego: 200 zł
Prowizja banku (1,5%):  3 600 zł
Operat: 200 zł
Ubezpieczenie nieruchomości: 200 zł 

RAZEM:  18 119 zł

Do tych kosztów należy doliczyć koszty remontu mieszkania oraz koszty podwyższonej raty kredytu do czasu ustanowienia wpisu w hipotece.

Dalsze koszty

Dalsze koszty obejmują różnego rodzaju remonty, koszty urządzenia mieszkania czy naprawy. Wiadomo, że co kilka lat przyjdzie nam odświeżyć mieszkanie, poczynając choćby od malowania mieszkania. Wszystkich tych kosztów można ominąć wynajmując mieszkanie. W takich wypadkach najczęściej koszty napraw, kupna potrzebnych mebli czy odświeżenia mieszkania ponosi właściciel mieszkania. Czasem przy współudziale wynajmujących.

Ryzyko przy kupnie mieszkania

Decydują się na kupno mieszkania trzeba mieć świadomość występującego ryzyka związanego z tą niezwykle wysoką inwestycją. Najczęściej koszt zakupu mieszkania równa się naszym dochodom z kilku – kilkunastu lat.

Sytuacja gospodarcza

Sytuacja gospodarcza naszego kraju oraz całej Unii Europejskiej może olbrzymi wpływ na kondycję naszych finansów. Kryzys i ograniczenie inwestycji może spowodować zapaść w wielu gałęziach gospodarki i utratę wielu stanowisk pracy.

Posiadając kredyt jesteśmy uwiązani aż do czasu całkowitej spłaty. Źle zaplanowana inwestycja może być źródłem problemów w przyszłości.

Praca

Jest to element bezpośrednio powiązany z poprzednim punktem. Trzeba mieć świadomość, że w razie problemów na rynku lokalnym możemy mieć trudność w znalezieniu nowej pracy. Posiadanie mieszkania z kolei może nas powstrzymywać przez szukaniem pracy w innej miejscowości. Wynajmując mieszkanie można natomiast w miarę prosty sposób bez zmartwień przenieść się do innego miasta.

Stopy procentowe

Obecnie zauważalny jest trend podnoszenia przez banki marż kredytowych. Banki wykorzystują tym samym sytuację, w której mamy rekordowo niskie stopy procentowe. Całkowite oprocentowanie kredytów na tą chwilę mimo wyższych marż jest wciąż bardzo niskie. Jednak trzeba pamiętać, że stopy procentowe są czynnikiem zmiennym i w każdej chwili mogą poszybować w górę, powodując wzrost raty kredytowej o kilkaset złotych. Zawsze warto dążyć do uzyskania jak najniższej marży przy zachowaniu niskich kosztów dodatkowych (najczęściej banki uzależniają wysokość marży od produktów dodatkowych – cross selling).

Rząd

Kolejnym ryzykiem przy kupnie mieszkania są nowe programy serwowane nam przez Rząd. Przykładem są programy Rodzina na Swoim, Mieszkanie dla Młodych, czy choćby ostatni pomysł z tanim wynajmem.

Ten ostatni może wpłynąć w sposób drastyczny na podjęte przez nas decyzje o kupnie. Hipotetyczna sytuacja: kupujemy mieszkanie w okolicy, gdzie Rząd zacznie wynajem mieszkań za 1/3 wartości rynkowej. Nagle okazuje się, że moglibyśmy się załapać na ten program i płacić za wynajem tyle ile obecnie wynosi nasza rata odsetkowa, czyli to co płacimy dla banku, za udzielenie nam kredytu.

Każdy z programów oddziałuje na rynek, co więcej oddziałuje moim zdaniem w złą stronę. RnS dla przykładu wpłynął na ceny mieszkań, które poprzez dodatkowe działanie popytowe wpłynęły na ich wzrost.

Moim zdaniem bez RnS osoby korzystające z kredytu w tym programie mogłyby zapłacić ostatecznie tą samą kwotę nie korzystając z dofinansowania Państwa. W obecnej sytuacji zyskały przede wszystkim banki i deweloperzy. Dlaczego Rząd postanowił wesprzeć osoby, które i tak było stać na kupno własnego „M”? Dlaczego Państwo nie wspierało mniej majętnych rodzin poprzez programy tanich mieszkań na wynajem?

Myślę, że z powodu drogich mieszkań i drogiego wynajmu wiele rodzin podjęło decyzję o rezygnacji z kolejnego (pierwszego) dziecka. Sam znam takie osoby, które teraz ledwo łączą koniec z końcem, a gdyby miały wynajmować jeszcze większe mieszkanie, to już by sobie nie poradziły. Tym samym problem demograficzny Polski jeszcze bardziej się pogłębił. Obecnie widać to dobitnie, przeglądając analizy, na których Polska znajduje się na ostatnich miejscach w Europie.

Przepraszam za rozpiszę trochę nie na temat, ale musiałem to wyrzucić z siebie. Teraz możemy wrócić do tematu.

Obliczenia – Excel

Dokonane obliczenia pokażą wam koszty całkowite kupna mieszkania oraz pokażą rachunek ekonomiczny kupna mieszkania teraz, po 12 oraz po 24 miesiącach. Przedstawione wyliczenia w Excelu mają jedynie za zadanie pomóc w dokonaniu wyboru. Mam nadzieję, że wraz ze wszystkimi elementami opisanymi powyżej będą one dla was pomocne. Ich przygotowanie zajęło mi znacznie więcej czasu niż pierwotnie sądziłem. Przy wyliczeniach trzeba brać pod uwagę naprawdę wiele czynników.

Ściągnij excel-a:

• Kalkulator - kupno czy wynajem mieszkania.xls
• Kalkulator - kupno czy wynajem mieszkania - wypełnione dane.xls

Arkusz podzielony został na cztery zakładki:

• Parametry wejściowe
• Harmonogram spłaty kredytu
• Harmonogram oszczędzania
• Wyniki analizy

Parametry wejściowe

Od razu na wstępie muszę was przeprosić za liczbę pól, które trzeba wypełnić. Chciałem być dokładny w obliczeniach stąd liczba danych wejściowych jest spora.

Do wypełnienia są trzy tabele:

• Wynajmowane mieszkanie i wkład własny – obejmuje ona wszystkie dane związane z aktualnie wynajmowanym mieszkaniem oraz wkładem własnym
• Posiadany kapitał
• Wysokość oprocentowania oszczędności
• Średnie miesięczne oszczędności
• Okres oszczędzania – tutaj domyślnie przyjąłem okres 12 i 24 miesięcy.

• Kredyt hipoteczny
• Wysokość kredytu
• Wysokość wkładu własnego
• Liczba lat kredytu
• Marża banku
• Wysokość stóp procentowych (WIBOR) – tutaj proponuję dwa przypadki: w pierwszym podanie aktualnych stóp, w drugim natomiast wysokość stóp po wzroście o 2%
• Prowizja banku za udzielenie kredytu
• Ubezpieczenie niskiego wkładu (jeżeli występuje)
• Operat szacunkowy oraz inspekcja nieruchomości
• Ubezpieczenie nieruchomości
• Pozostałe ubezpieczenia – jeżeli występują

• Kupowane mieszkanie
• Wartość nieruchomości
• Rynek – pierwotny / wtórny
• Koszty remontu / urządzenia mieszkania
• Czynsz
• Podatek PCC (2%) – wypełniany automatycznie
• Prowizja pośrednika (jeżeli występuje)
• Założenie KW (należy uzupełnić, jeżeli występuje)
• Pozostałe koszty – koszty, które nie zostały wyszczególnione
• Większość kosztów została wypełniona wartościami domyślnymi. Jeżeli posiadacie dodatkową wiedzę na ich temat możecie edytować te wartości

Harmonogram spłaty kredytu

W tej zakładce znajdziecie szczegółowe informacje na temat zaciąganego kredytu:

• Krótkie podsumowanie z podstawowymi parametrami kredytu

• Wartości szacowanej wysokości rat, odsetek całkowitych i całkowitej kwocie kredytu wraz z odsetkami.

• Szczegółowe harmonogramy spłaty podzielone na cztery pozycje:
• Podstawowy harmonogram spłaty dla zadanych wcześniej parametrów.
• Harmonogram spłaty dla sytuacji, w której rosną stopy procentowe (standardowo o 2%, ale możemy edytować pole „WIBOR 3M/6M II” w parametrach wejściowych
• Harmonogram spłaty dla kredytu zaciągniętego z opóźnieniem 12 miesięcy – po prostu czekamy z kupnem, odkładamy kapitał i zaciągamy kredyt na mniejszą kwotę oraz krótszy okres
• Harmonogram spłaty dla kredytu zaciągniętego z opóźnieniem 24 miesięcy – podobnie jak powyżej, jednak w tym wypadku czekamy dwa lata z kupnem mieszkania. Kwota kredytu i jego długość będzie jeszcze niższa.

W przypadku harmonogramów III i IV, wartość kredytu została obniżona o wartość dodatkowych oszczędności. Natomiast okres kredytu został skrócony tak, że kończy się w tym samym momencie co „kredyt bazowy”.

Harmonogram oszczędzania

W tej zakładce znajdziecie szczegółowe informacje na temat harmonogramu oszczędności (w tym: comiesięczne odsetki, odłożony kapitał, suma odsetek, itp.) podzielonego na cztery przypadki:

• Oszczędzanie przez okres 12 miesięcy
• Oszczędzanie przez okres 24 miesięcy
• Oszczędzanie przez okres 12 miesięcy po zaciągnięciu kredytu
• Oszczędzanie przez okres 24 miesięcy po zaciągnięciu kredytu

Wyniki analizy

Wreszcie przechodzimy do najważniejszej zakładki, czyli analizy opłacalności kupna mieszkania.

Na początek znajdziecie tutaj krótkie podsumowanie wielu parametrów związanych z wynajmem mieszkania, kupna mieszkania oraz kosztami kredytu.

Najważniejsze parametry:

• Odsetki i oszczędności po 12 miesiącach
• Odsetki i oszczędności po 24 miesiącach
• Kapitał, jaki pozostanie nam po zaciągnięciu kredytu
• Całkowite koszty związane z kupnem mieszkania (bez oraz z wkładem własnym)
• Koszt mieszkania wraz z kosztami dodatkowymi
• Koszt mieszkania wraz z kosztami dodatkowymi oraz odsetkami od kredytu
• Wysokości rat kredytu hipotecznego
• Suma odsetek od kredytu (oprocentowanie bazowe oraz po wzroście stóp procentowych)

Poniżej krótkiego podsumowania znajdują się najważniejsze obliczenia opłacalności kupna mieszkania.

Analiza dotyczy porównania trzech przypadków:

• Kupno mieszkania teraz
• Kupno mieszkania po 12 miesiącach
• Kupno mieszkania po 24 miesiącach

w trzech konfiguracjach:

• Bazowe oprocentowanie kredytu
• Oprocentowanie kredytu wyższe o 2% związane ze wzrostem stóp procentowych
• Bazowe oprocentowanie oraz założenie, że wzięcie kredytu później wiąże się automatycznie z zaciągnięciem go na niższą kwotę oraz na krótszy termin o odpowiednio 12 i 24 miesiące. Różnica w wysokości kredytu równa jest różnicy w oszczędnościach teraz a za odpowiednio 12 i 24 miesiące.

W obliczeniach zupełnie pominąłem temat cen nieruchomości, które jak wiadomo mogą zarówno zacząć rosnąć jak nadal spadać.

Kiedy opłaca się kupić mieszkanie?

Kupując mieszkanie tracimy odsetki od kapitału związanego z kosztami kupna mieszkania (wszystkie opłaty, prowizje) i od kwoty wkładu własnego oraz musimy doliczyć koszty kredytu (rata odsetkowa).

Wynajmując mieszkanie mamy natomiast wyższy dochód od odsetek za cenę płacenia wyższych kosztów związanych z mieszkaniem (koszty wynajmu).

W uproszczeniu można przyjąć porównanie dwóch kwot:

• Kwoty obecnych miesięcznych oszczędności + kwoty odsetek od lokat – kosztów wynajmu (opłata za wynajem + czynsz, bez rachunków)
• Kwoty miesięcznych oszczędności po kupnie mieszkania + odsetki od lokat – czynsz (bez rachunków) – rata odsetkowa

Gdy pierwsza kwota jest wyższa, to bardziej opłaci nam się dalszy wynajem mieszkania. W przypadku wyższości drugiej kwoty, bardziej opłacalne jest kupno mieszkania.

Kapitał własny + spłacony kredyt

W Excel-u dokonałem nieco innego porównania. Jako opłacalność kupna mieszkania przyjęty został parametr zgromadzonych środków po 12, 24 oraz 36 miesiącach wraz z wartością spłaconego kapitału.

Wadą tego wskaźnika jest to, że nie nadaje się do porównania przypadku z zaciąganiem kredytu na niższą kwotę i krótszy okres.

Dług netto

Jeszcze innym parametrem oceniającym słuszność kupna mieszkania będzie „dług netto”, czyli wartość kapitału pozostałego do spłaty minus wartość kapitału własnego. Moim zdaniem jest to najlepszy wskaźnik.

Wskaźnik ten eliminuje wadę poprzedniego wskaźnika.

UWAGA:

Obliczenia nie uwzględniają zmiany cen nieruchomości w analizowanym okresie. Jak wiadomo, cena mieszkania może mieć decydujące znaczenie przy wyborze i decyzji o kupnie mieszkania.

Wnioski

Analizy opłacalności kupna mieszkania trzeba dokonać samemu wprowadzając wszystkie niezbędne dane. Na potrzeby wpisu, użyłem wartości widocznych na zdjęciach. Nie są to bynajmniej moje rzeczywiste parametry. Tylko niektóre pokrywają się z rzeczywistością (m.in. koszty wynajmu obecnego mieszkania).

Jak widzicie w prezentowanych przeze mnie obliczeniach jasno na plus wychodzi przypadek czekania i kupna mieszkania jak najpóźniej z użyciem jak najmniejszego kredytu. Różnice w wartości "długu netto" dla trzech lat wynoszą przeszło 22 000 zł.

Dla części osób korzystniejsze okaże się kupno mieszkania, dla pozostałych osób będzie to natomiast wynajem. Nie ma tutaj jednej reguły ważnej dla wszystkich. W moim wypadku korzystniejszy okazał się wynajem.

Na decyzję rezygnacji z kupna mieszkania wpłynęła dodatkowo nasza niepewna sytuacja finansowa (praca żony). Niestety na własnej skórze odczuliśmy właśnie spowolnienie w gospodarce i gorszy okres w branży, w której pracuje żona.

Jeżeli zdecydowaliście się na kupno i planujecie zaciągnięcie kredytu to zapraszam do cyklu wpisów omawiających kredyty hipoteczne w szczegółach:

• "Kredyt hipoteczny w ..." - cykl wpisów

Jeżeli zauważyłeś błąd czy po prostu masz propozycję usprawnienia arkusza, proszę o komentarz.

Zapraszam również wszystkich do wyrażania swojej opinii na temat wynajmu / kupna mieszkania oraz polecenia wpisu znajomym na Facebook: