Rynek nieruchomości – Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2012 r.

Przed kilkoma dniami ukazał się kolejny raport kwartalny na temat rynku nieruchomości w Polsce. Raport odnosi się do III kwartału 2012r r.

Linki do poprzednich wpisów:

• Rynek nieruchomości – przegląd informacji – styczeń 2012
• Rynek nieruchomości – przegląd informacji – luty 2012
• Mieszkanie dla Młodych – czyli mieszkanie dla dewelopera, cz.2
• Rynek nieruchomości – Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce1 w II kwartale 2012 r.

Synteza

Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w III kwartale 2012 r. prowadzi do następujących wniosków:

• miał miejsce dalszy niewielki spadek cen mieszkań na największych rynkach (ofertowych i transakcyjnych na rynkach pierwotnym i wtórnym); przy spadającej dostępności kredytów mieszkaniowych pozwoliło to na utrzymanie popytu i sprzedaży mieszkań na rynkach pierwotnych na dotychczasowym poziomie;
• po raz pierwszy od 2009 r. doszło do zmniejszenia liczby mieszkań nowo wprowadzanych na rynek przez deweloperów; zmniejszeniu uległy także liczba mieszkań noworozpoczynanych i liczba wydawanych pozwoleń na budowę; wynika to głównie z przesunięcia tegorocznej produkcji mieszkań przez deweloperów na pierwsze półrocze w obawie przed ustawą deweloperską; nadal jednak zapasy mieszkań na rynku co najmniej dwukrotnie przekraczają poziom uznawany za zrównoważony;
• z analizy modelowej wynika, że skumulowane marże zysku na noworozpoczynanych projektach deweloperskich zmniejszyły się; spadek cen mieszkań zaczyna być odczuwalny dla sektora deweloperskiego;
• sytuacja większości firm deweloperskich wydaje się być stabilna ze względu na dywersyfikację działalności i relatywnie niski poziom zadłużenia; jednak obecna sytuacja w sektorze oraz ogólne spowolnienie gospodarcze będą generować dla nich problemy tj. spadek rentowności, a nawet straty i upadłości najsłabszych;
• kwartalny przyrost stanu należności od gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych był na poziomie najniższym w ostatnich siedmiu latach; wartość nowo podpisanych umów była natomiast najniższa od trzech lat; banki od początku 2012 r. nie udzielały kredytów mieszkaniowych w walutach obcych; obserwujemy coraz większe kwartalne spadki stanu należności od gospodarstw domowych w walutach obcych po korekcie kursowej, co świadczyć może o spłatach bądź przewalutowaniu kredytów walutowych;
• saldo kredytów dla przedsiębiorstw na finansowanie nieruchomości rośnie, jednocześnie ich jakość ulega pogorszeniu, co jest konsekwencją sytuacji rynkowej; saldo kredytów dla deweloperów na budowę mieszkań wykazuje lekki spadek.

Fragmenty z podsumowania raportu NBP za III kw. 2012 r.

[…]

Analizując sektor od strony opłacalności produkcji mieszkań można zauważyć, że skumulowane marże zysku na nowo rozpoczynanych projektach deweloperskich w 6 miastach w omawianym okresie przeciętnie nie przekraczały 1000 zł/m kw. oraz ok. 10-15% kosztów całkowitych projektów. Stopy zwrotu z projektów dla największych miast kształtowały się na poziomie około 15% rocznie. W dalszym ciągu umożliwiało to ich opłacalne finansowanie kredytem (koszt kredytu wynosił ok. 8%), jednak przestrzeń na dalsze spadki cen, w warunkach stosowania standardowej dźwigni finansowej, nie przekraczała już zapewne 500-600 złotych. Biorąc pod uwagę rosnące ryzyko działalności, oznaczać to może przybliżanie się do granic opłacalności produkcji mieszkań oraz powodować wstrzymywanie nowej działalności. Ta granica może się jednak okazać dosyć elastyczna, jeżeli wraz ze spadkiem popytu zaczną spadać ceny czynników produkcji.

[…]

Obserwujemy w dalszym ciągu długookresowy spadkowy trend cen transakcyjnych oraz ofertowych na największych rynkach. Spadki cen na rynku pierwotnym przełożyły się też na obniżenie cen na rynku wtórnym (por. Wykres 2), ze względu na silną zależność obu rynków

[…]

Pomimo redukcji cen mieszkań nie obserwujemy wzrostu sprzedaży w III kw. 2012 r. Wpływ na to ma zapewne zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych przez banki, na co wskazują wyniki Ankiety do Przewodniczących Komitetów Kredytowych, NBP. Banki dokonały w III kw. br. podwyżek marż pobieranych od kredytów mieszkaniowych oraz zwiększyły wymagania w zakresie wkładu własnego. W IV kw. 2012 r. oczekiwane jest dalsze zaostrzenie polityki kredytowej, przy jednocześnie oczekiwanym wzroście popytu na kredyty mieszkaniowe.


Najciekawsze wykresy:

·        Dostępność mieszkania w m kw. za przeciętne wynagrodzenie

·        Indeks średniej ważonej ceny m kw. mieszkania rynek wtórny - III kw. 2012

·        Indeks średniej ważonej ceny m kw. mieszkania , rynek pierwotny - III kw. 2012

·        Liczba upadłości w branżach w trzech 2012 r.

Podsumowanie

Można by powiedzieć, nic nowego. Ceny spadają, sytuacja staje się coraz lepsza dla kupujących, nie jest natomiast tak różowa dla sprzedających. Najciekawsze jest jednak wciąż moim zdaniem przed nami.

Więcej:

·        Raport NBP o rynku nieruchomości za III kw. 2012