Kupować czy wynajmować?
Znalazłem ciekawą formułę, która pozwoli nam pomóc nieco w
wyborze.
Źródło: www.Patrick.net
- Gdy wynik jest niższy niż 3% - decyzja o kupnie jest bardzo złym pomysłem.
- Gdy wynik zawiera się w przedziale 4-8% - nie mamy jasnej odpowiedzi, trzeba spojrzeć na inne czynniki, które nam ułatwią decyzję.
- Gdy wskaźnik jest wyższy od 9%, wtedy warto kupić nieruchomość
Co prawda powyższa formuła pochodzi z rynku amerykańskiego a
nasz rynek nie jest tak rozwinięty jak ten w Stanach, jednak zarówno w USA jak
w i Polsce mamy do czynienia z bańką na
rynku nieruchomości. Obecne ceny w kraju nie są normalne dla osób o
średnich dochodach. W zasadzie, żeby pozwolić sobie na kupno należałoby
oszczędzać na wszystkim innym, jednym słowem trzeba by wegetować, co dla mnie
nie jest dobrym rozwiązaniem.
Największą bolączką naszego rynku jest to, że w Polsce wciąż
brakuje wielu mieszkań. Właśnie to może być czynnikiem, który sprawia, że mamy
do czynienia z tak wysokimi cenami w stosunku do zarobków oraz … z bańką, która pomału zaczyna pękać.
Coraz trudniej o zysk z wynajmu
Zwrot
z inwestycji w mieszkanie na wynajem dokonanej przed rokiem
Miasto
|
Zmiana stawki
najmu r/r
|
Zmiana mediany cen
transakcyjnych r/r
|
Nominalny zwrot
z inwestycji
|
Realny zwrot
z inwestycji
|
Gdańsk
|
-6,45%
|
-4,21%
|
0,42%
|
-3,99%
|
Gdynia
|
-3,47%
|
-3,66%
|
0,17%
|
-4,23%
|
Kraków
|
-1,41%
|
-0,46%
|
3,06%
|
-1,47%
|
Łódź
|
-0,34%
|
-13,62%
|
-9,35%
|
-13,34%
|
Poznań
|
-1,10%
|
-2,27%
|
1,88%
|
-2,60%
|
Warszawa
|
0,14%
|
-5,92%
|
-1,79%
|
-6,11%
|
Wrocław
|
0,00%
|
-6,52%
|
-2,49%
|
-6,78%
|
Średnio
|
-1,80%
|
-5,24%
|
-1,16%
|
-5,50%
|
Źródło: http://gazetadom.pl
Rentowność
najmu mieszkań w poszczególnych miastach w listopadzie 2011 roku
Miasto
|
Cena m2
mieszkania
|
Stawka najmu
w przeliczeniu na m2
|
Rentowność
brutto
|
Rentowność
netto
|
Gdańsk
|
5309 zł
|
29,56 zł
|
4,94%
|
4,44%
|
Gdynia
|
5124 zł
|
26,30 zł
|
4,45%
|
3,99%
|
Kraków
|
6394 zł
|
30,08 zł
|
4,00%
|
3,58%
|
Łódź
|
4019 zł
|
23,29 zł
|
4,89%
|
4,37%
|
Poznań
|
5476 zł
|
29,12 zł
|
4,71%
|
4,23%
|
Warszawa
|
7736 zł
|
41,68 zł
|
4,73%
|
4,25%
|
Wrocław
|
5871 zł
|
31,67 zł
|
4,64%
|
4,16%
|
Średnia
|
-
|
-
|
4,62%
|
4,15%
|
Źródło: http://gazetadom.pl/
Powyższe dane zostały obliczone na podstawie danych z
serwisu domiporta.pl z listopada, ceny z listopada obniżone o 5%. Założone
zostało, że mieszkanie jest wynajmowane przez 10,5 miesiąca w roku (co moim
zdaniem jest wartością bardzo ostrożną).
Jeżeli do powyższych danych dodamy spadek cen mieszkań to
okaże się, że na tej inwestycji
straciliśmy od 3,5% do nawet 10% w zależności od lokalizacji mieszkania.
Dodatkowo, jeżeli spojrzymy na perspektywy dalszych spadków cen mieszkań, wciąż
dużej podaży ze strony deweloperów oraz spadający popyt, to taka inwestycja
okazuje się coraz bardziej ryzykowna i stratna.
Nie warto kupować mieszkania w 2012 roku. Za rok
będzie taniej
To z kolei tytuł jednego z artykułów na serwisie bankier.pl.
Oczywiście nie jest to nic szokującego, sam pisałem o
przewidywanym przeze mnie jak i wielu innych osobach spadku cen mieszkań.
Powodów jest dużo, zaczynając na wygaszaniu programu Rodziny na Swoim, poprzez
wprowadzenie utrudnień w zaciąganiu kredytów hipotecznych (Rekomendacja
S II), po czynnik demograficzny.
Rośnie podaż mieszkań, struktura cenowa
Wyborcza.biz
informuje na podstawie danych z Szybko.pl, Metrohouse i Expander, że w styczniu 2012 podaż mieszkań zwiększyła
się o 15% w stosunku do grudnia zeszłego roku.
Muszę powiedzieć, że nie spodziewałem się takiej zmiany i
nie potrafię do końca powiedzieć, z czego miałaby wynikać aż tak wysoka zmiana.
Na koniec jeszcze bardzo ciekawa tabela na temat struktury cen mieszkań w poszczególnych miastach (Ceny w tys. zł za m kw.).
Struktura cenowa mieszkań w
styczniu
Miasto
|
do3 tys.
|
3-4 tys.
|
4-5 tys.
|
5-6 tys.
|
6-7 tys.
|
7-8 tys.
|
8-9 tys.
|
9-10 tys.
|
10-11 tys.
|
11-12 tys.
|
powyżej
12 tys.
|
Warszawa
|
brak
|
0,07%
|
0,30%
|
3,56%
|
15,72%
|
26,20%
|
22,40%
|
15,70%
|
7,48%
|
3,27%
|
5,30%
|
Kraków
|
brak
|
1,09%
|
5,34%
|
19,34%
|
28,61%
|
24,01%
|
10,99%
|
5,27%
|
2,38%
|
1,29%
|
1,67%
|
Wrocław
|
brak
|
0,8%
|
6,7%
|
34,9%
|
34,1%
|
15,4%
|
5,0%
|
2,1%
|
0,7%
|
0,2%
|
0,2%
|
Gdańsk
|
brak
|
3,1%
|
22,9%
|
34,6%
|
21,5%
|
6,9%
|
3,8%
|
3,0%
|
1,6%
|
2,0%
|
0,6%
|
Poznań
|
brak
|
5,7%
|
20,4%
|
41,6%
|
21,4%
|
6,6%
|
2,4%
|
0,8%
|
0,5%
|
0,3%
|
0,3%
|
Łódź
|
6,3%
|
42,8%
|
36,5%
|
10,1%
|
3,4%
|
1,0%
|
brak
|
brak
|
brak
|
brak
|
brak
|
Lublin
|
1,1%
|
6,2%
|
37,2%
|
40,6%
|
11,8%
|
3,1%
|
brak
|
brak
|
brak
|
brak
|
brak
|
Szczecin
|
4,3%
|
27,2%
|
42,5%
|
20,7%
|
3,6%
|
1,7%
|
brak
|
brak
|
brak
|
brak
|
brak
|
Toruń
|
2,8%
|
24,6%
|
39,7%
|
27,9%
|
3,1%
|
1,8%
|
brak
|
brak
|
brak
|
brak
|
brak
|
Olsztyn
|
brak
|
15,0%
|
44,9%
|
33,2%
|
4,8%
|
2,1%
|
brak
|
brak
|
brak
|
brak
|
brak
|
Opole
|
8%
|
35%
|
46%
|
8%
|
4%
|
brak
|
brak
|
brak
|
brak
|
brak
|
brak
|
Białystok
|
2%
|
25%
|
30%
|
37%
|
4%
|
2%
|
brak
|
brak
|
brak
|
brak
|
brak
|
Katowice
|
15%
|
43%
|
30%
|
9%
|
2%
|
1%
|
brak
|
brak
|
brak
|
brak
|
brak
|
Źródło: Finanse Wyborcza.biz
Polecam także
poprzedni przegląd informacji z rynku nieruchomości:
