Rynek nieruchomości – przegląd informacji – luty 2012

Kupować czy wynajmować?

Znalazłem ciekawą formułę, która pozwoli nam pomóc nieco w wyborze.

Źródło: www.Patrick.net

Formuła jest bardzo prosta: wskaźnikiem jest wynik dzielenia rocznych kosztów wynajmu mieszkania do ceny jego zakupu.

• Gdy wynik jest niższy niż 3% - decyzja o kupnie jest bardzo złym pomysłem.
• Gdy wynik zawiera się w przedziale 4-8% - nie mamy jasnej odpowiedzi, trzeba spojrzeć na inne czynniki, które nam ułatwią decyzję.
• Gdy wskaźnik jest wyższy od 9%, wtedy warto kupić nieruchomość

Co prawda powyższa formuła pochodzi z rynku amerykańskiego a nasz rynek nie jest tak rozwinięty jak ten w Stanach, jednak zarówno w USA jak w i Polsce mamy do czynienia z bańką na rynku nieruchomości. Obecne ceny w kraju nie są normalne dla osób o średnich dochodach. W zasadzie, żeby pozwolić sobie na kupno należałoby oszczędzać na wszystkim innym, jednym słowem trzeba by wegetować, co dla mnie nie jest dobrym rozwiązaniem.

Największą bolączką naszego rynku jest to, że w Polsce wciąż brakuje wielu mieszkań. Właśnie to może być czynnikiem, który sprawia, że mamy do czynienia z tak wysokimi cenami w stosunku do zarobków oraz … z bańką, która pomału zaczyna pękać.

Coraz trudniej o zysk z wynajmu

Zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem dokonanej przed rokiem

Miasto	Zmiana stawki najmu r/r	Zmiana mediany cen transakcyjnych r/r	Nominalny zwrot z inwestycji	Realny zwrot z inwestycji
Gdańsk	-6,45%	-4,21%	0,42%	-3,99%
Gdynia	-3,47%	-3,66%	0,17%	-4,23%
Kraków	-1,41%	-0,46%	3,06%	-1,47%
Łódź	-0,34%	-13,62%	-9,35%	-13,34%
Poznań	-1,10%	-2,27%	1,88%	-2,60%
Warszawa	0,14%	-5,92%	-1,79%	-6,11%
Wrocław	0,00%	-6,52%	-2,49%	-6,78%
Średnio	-1,80%	-5,24%	-1,16%	-5,50%

Źródło: http://gazetadom.pl

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w listopadzie 2011 roku

Miasto	Cena m2 mieszkania	Stawka najmu w przeliczeniu na m2	Rentowność brutto	Rentowność netto
Gdańsk	5309 zł	29,56 zł	4,94%	4,44%
Gdynia	5124 zł	26,30 zł	4,45%	3,99%
Kraków	6394 zł	30,08 zł	4,00%	3,58%
Łódź	4019 zł	23,29 zł	4,89%	4,37%
Poznań	5476 zł	29,12 zł	4,71%	4,23%
Warszawa	7736 zł	41,68 zł	4,73%	4,25%
Wrocław	5871 zł	31,67 zł	4,64%	4,16%
Średnia	-	-	4,62%	4,15%

Źródło: http://gazetadom.pl/

Powyższe dane zostały obliczone na podstawie danych z serwisu domiporta.pl z listopada, ceny z listopada obniżone o 5%. Założone zostało, że mieszkanie jest wynajmowane przez 10,5 miesiąca w roku (co moim zdaniem jest wartością bardzo ostrożną).

Jeżeli do powyższych danych dodamy spadek cen mieszkań to okaże się, że na tej inwestycji straciliśmy od 3,5% do nawet 10% w zależności od lokalizacji mieszkania. Dodatkowo, jeżeli spojrzymy na perspektywy dalszych spadków cen mieszkań, wciąż dużej podaży ze strony deweloperów oraz spadający popyt, to taka inwestycja okazuje się coraz bardziej ryzykowna i stratna.

Nie warto kupować mieszkania w 2012 roku. Za rok będzie taniej

To z kolei tytuł jednego z artykułów na serwisie bankier.pl.

Oczywiście nie jest to nic szokującego, sam pisałem o przewidywanym przeze mnie jak i wielu innych osobach spadku cen mieszkań. Powodów jest dużo, zaczynając na wygaszaniu programu Rodziny na Swoim, poprzez wprowadzenie utrudnień w zaciąganiu kredytów hipotecznych (Rekomendacja S II), po czynnik demograficzny.

Rośnie podaż mieszkań, struktura cenowa

Wyborcza.biz informuje na podstawie danych z Szybko.pl, Metrohouse i Expander, że w styczniu 2012 podaż mieszkań zwiększyła się o 15% w stosunku do grudnia zeszłego roku.

Muszę powiedzieć, że nie spodziewałem się takiej zmiany i nie potrafię do końca powiedzieć, z czego miałaby wynikać aż tak wysoka zmiana.

Na koniec jeszcze bardzo ciekawa tabela na temat struktury cen mieszkań w poszczególnych miastach (Ceny w tys. zł za m kw.).

Struktura cenowa mieszkań w styczniu 

Miasto	do3 tys.	3-4 tys.	4-5 tys.	5-6 tys.	6-7 tys.	7-8 tys.	8-9 tys.	9-10 tys.	10-11 tys.	11-12 tys.	powyżej 12 tys.
Warszawa	brak	0,07%	0,30%	3,56%	15,72%	26,20%	22,40%	15,70%	7,48%	3,27%	5,30%
Kraków	brak	1,09%	5,34%	19,34%	28,61%	24,01%	10,99%	5,27%	2,38%	1,29%	1,67%
Wrocław	brak	0,8%	6,7%	34,9%	34,1%	15,4%	5,0%	2,1%	0,7%	0,2%	0,2%
Gdańsk	brak	3,1%	22,9%	34,6%	21,5%	6,9%	3,8%	3,0%	1,6%	2,0%	0,6%
Poznań	brak	5,7%	20,4%	41,6%	21,4%	6,6%	2,4%	0,8%	0,5%	0,3%	0,3%
Łódź	6,3%	42,8%	36,5%	10,1%	3,4%	1,0%	brak	brak	brak	brak	brak
Lublin	1,1%	6,2%	37,2%	40,6%	11,8%	3,1%	brak	brak	brak	brak	brak
Szczecin	4,3%	27,2%	42,5%	20,7%	3,6%	1,7%	brak	brak	brak	brak	brak
Toruń	2,8%	24,6%	39,7%	27,9%	3,1%	1,8%	brak	brak	brak	brak	brak
Olsztyn	brak	15,0%	44,9%	33,2%	4,8%	2,1%	brak	brak	brak	brak	brak
Opole	8%	35%	46%	8%	4%	brak	brak	brak	brak	brak	brak
Białystok	2%	25%	30%	37%	4%	2%	brak	brak	brak	brak	brak
Katowice	15%	43%	30%	9%	2%	1%	brak	brak	brak	brak	brak

Źródło: Finanse Wyborcza.biz

Polecam także poprzedni przegląd informacji z rynku nieruchomości:

Rynek nieruchomości – przegląd informacji – styczeń 2012