Transakcyjne ceny mieszkań – rynek pierwotny
Źródło: NBP
W ostatnim tygodniu dużo czasu spędziłem na analizowaniu
ofert mieszkań i sytuacji na rynku. Stąd też wynikała mniejsza aktywność na
blogu.
Niedawno pojawił się nowy raport NBP o cenach mieszkań i
sytuacji na rynku nieruchomości w IV kwartale 2012 roku. Pisałem o nim tutaj:
Czas jednak przejść do argumentów za i przeciw.
Argumenty za spadkiem cen mieszkań
- Słabość gospodarki – gorsza sytuacja na rynku pracy oraz obawa o jej utratę to mniejsza chęć za zaciąganie kredytu i zobowiązanie na lata
- Nowa Rekomendacja S – prawdopodobnie zostanie wprowadzony wymóg wkładu własnego w wysokości 10%
- Trend spadkowy – należy zawsze podążać zgodnie z trendem, walka z trendem zazwyczaj kończy się klęską
- Spadające tempo kupna mieszkań na wynajem – związane jest to ryzykiem i niską rentownością wynajmu. Głównym powodem jest problem z eksmisją lokatorów nie płacących czynszu.
- Niż demograficzny i starzenie się społeczeństwa – mniej osób w wieku 25-35 lat to mniej chętnych do kupna mieszkania. Argument niżu to przede wszystkim element, który będzie zyskiwał na znaczeniu w długim okresie czasu.
- Koniec RnS – koniec programu dopłat to brak zachęty do przyspieszania decyzji o kupnie nieruchomości. Obecnie kończy się wypłacanie ostatnich kredytów z dopłatami rządowymi. Do końca roku rynek powinien dochodzić do poziomu równowagi. Nowy program – MdM będzie oferował niższe dofinansowanie i ma dotyczyć tylko tańszych mieszkań. Niemniej wpłynie na zwiększenie popytu w przyszłym roku.
- Gorsza sytuacja finansowa deweloperów – słabsi deweloperzy mogą być zmuszeni do sprzedaży mieszkań w niższej ceny w celu odzyskania kapitału
- Olbrzymia oferta mieszkań – według NBP zapasy mieszkań dwukrotnie przekraczają poziom uznawany za zrównoważony.
- Wciąż wyższe ceny deflowane CPI niż te przed boomem na rynku nieruchomości – ceny z końca 2006 roku to wciąż wyższe ceny niż te sprzed rzeczywistego boomu, który rozpoczął się rok wcześniej.
- Koszt budowy m2 – koszt budowy m2 mieszkania od 2005 roku wzrósł zaledwie o ok. 700zł (z ok. 1700zł na 2400zł), natomiast cena mieszkań wzrosła w tym samym czasie o jakieś 3000zł. Rozbieżność jest wciąż spora, m.in. procentowa.
Argumenty przeciw spadkom cen mieszkań
- Realne ceny na poziomie z końca 2006 roku – aktualne realne ceny mieszkań (deflowane inflacją) osiągnęły poziom z III kwartału 2006 roku.
- Niskie stopy procentowe – niskie stopy to niższe raty odsetkowe i wyższa zdolność kredytowa
- Spadające ceny i duży wybór mieszkań powodują zwiększenie zainteresowania kupnem własnego mieszkania
- Nowy program dopłat do kredytów –
Mieszkanie dla Młodych – program, który ma wejść w przyszłym roku
spowoduje zwiększenie popytu, jednak dotyczyć on będzie tylko tańszych
mieszkań, których cena m2 mieszkania będzie równa lub niższa wskaźnikowi
odtworzeniowemu
- Gorsza sytuacja finansowa deweloperów
– upadek słabszych graczy zmniejszy konkurencję na rynku i może spowodować
wzrosty cen u „pewnych” graczy
- Zmniejsza się liczba nowo
rozpoczynanych inwestycji – mniejsza liczba nowych inwestycji to
mniejsza konkurencja i presja na sprzedaż po niższych cenach
- Ustawa deweloperska – ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego wprowadziła wymóg prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych.
Wnioski
Jak widzicie obie strony mają po swojej stronie argumenty za
spadkiem/wzrostem cen nieruchomości. Sytuacja nie jest więc do końca
jednoznaczna. Podczas ostatnich targów mieszkaniowych rozmawiałem z
przedstawicielami deweloperów. Niemal wszyscy uważają, że obniżki już wkrótce
się skończą i będzie następował ponowny wzrost cen. Przedstawiciel jednej z firm określił nawet dołek cen na czerwiec 2013
roku (zarząd tegoż dewelopera miał określić ten cel w swojej strategii).
Jednak moim zdaniem
argumentów za spadkiem cen jest wciąż więcej niż tych za ich wzrostem.
Dlatego też osobiście obstawiam wciąż niewielkie spadki cen.
Najbardziej denerwujące dla mnie jest to, że deweloperzy
wydają olbrzymie pieniądze na reklamę, zamiast pieniądze te przeznaczyć na
obniżki cen. Ciekaw jestem, o ile mogłyby one być niższe gdyby zrezygnować z
wszechobecnych reklam …
Druga sprawa to programy rządowe, które wspierają osoby
posiadające zdolność kredytową na kupno własnego mieszkania. Jeżeli już rząd
tak się troszczy o polskie rodziny to powinien wprowadzić program pomocy mniej
zamożnym rodzinom, których nie stać na kupno własnego M (m.in. mieszkania
czynszowe, TBSy).
A jakie jest wasze
zdanie na temat przyszłych cen?
