Niski wkład własny coraz popularniejszy

Natknąłem się właśnie na ciekawy artykuł dotyczący wkładu własnego w kredyt hipoteczny - Niski wkład coraz popularniejszy ale drogi.

Temat ten dotyczy niemal każdego, planującego w przyszłości nabyć własną nieruchomość.

Jak widzimy na poniższym wykresie, jeszcze dwa lata temu kredyty z wkładem własnym poniżej 20%, stanowiły zaledwie ok. 25% wszystkich kredytów. Nawet przed kryzysem współczynnik ten wynosił ok. 35%.

Udział kredytów z wkładem własnym mniejszym od 20 proc. wartości nieruchomości w ogólnej wartości udzielanych kredytów hipotecznych (w proc.)

Źródło: ZBP.

Rośnie też liczba udzielanych kredytów na ponad 100% LtV. W IV kwartale zeszłego roku, stanowiły one już 17%.

Udział kredytów mieszkaniowych na ponad 100% wartości nieruchomości w ogólnej wartości udzielanych kredytów hipotecznych (w proc.)

 

Źródło: ZBP.

Co te dane oznaczają?

Niższe udziały wkładu własnego nie powinny zaskakiwać, gdyż banki poluźniły swoją politykę kredytową i oferują coraz to korzystniejsze warunki.

Wydaje się, że Polacy są coraz bardziej zdeterminowani by nabyć swoje wymarzone domy i mieszkania jak najszybciej, nie zważając na dodatkowe koszty związane z ubezpieczeniem.
Być może jest to powiązane z informacjami na temat wygaszania programu "Rodzina na swoim". Każdy chce się jeszcze załapać na dopłaty.

Czy kupno mieszkania w tym momencie to dobry wybór?

Z jednej strony ceny nieruchomości nieznacznie spadły. „Rodzina na swoim” daje nam dodatkowo niższe raty przez 8 lat.

Jednak przypuszczając, że skończą się dopłaty do rat i Polaków nie będzie stać na tak drogie mieszkania jak dziś, ich ceny powinny się znacząco obniżyć.

Wydaje się to całkiem logiczne i sam uważam, że dziś ceny są sztucznie zawyżane przez deweloperów.

Dlaczego ceny mieszkań są wciąż tak wysokie?

Na każdym kroku widzimy zachęty do kupna mieszkania. Niemal w każdej gazecie znajdziemy reklamy deweloperów, którzy wmawiają nam, że jeszcze tylko przez krótki czas dostaniemy specjalną ofertę cenową.

Wysokie ceny są po prostu na rękę deweloperom.

Wysokie limity w „Rodzinie na swoim” są jednym z powodów tak wysokich. Chorą sytuację na temat tego programu została dogłębnie opisana na blogu: Stoję i patrzę: Sprawa RnS. Polecam tam spojrzeć. Ich obniżenie spowodowałoby spadek cen mieszkań a tym samym korzyść dla wszystkich planujących zakup własnego "M". W tej chwili dopłaca się osobom, które i bez pomocy byłoby stać na kupno własnego mieszkania. A co z całą resztą?

Jednak RnS to nie jedyny powód wysokich cen. Kolejnym powodem są przepłacone działki budowlane zakupione w okresie bumu. Mieszkania z nowych inwestycji są już tańsze od tych zaczętych jeszcze rok, dwa lata temu.


Koszty ubezpieczenia

Przejdźmy teraz do kosztów ubezpieczenia kredytów zaciągniętych na przeszło 80% LtV, czyli tych z niskim wkładem własnym.

Dodatkowe ubezpieczenie niejako zostało narzucone przez Rekomendację T. Dodatkowo banki wciąż się obawiają, że klient nie posiadający i nie angażujący własnego kapitału w kupno mieszkania może nie być w stanie spłacać wysokich rat. Szczególnie w przypadku, gdy ceny mieszkań spadają.

Najczęściej zmuszeni jesteśmy do ubezpieczenia brakującego wkładu w wysokości 20%. Dla kredytu na 400 tyś. zł na 100% wartości nieruchomości jest to kwota 80 tyś. zł. Z powodu struktury rat kredytu o równych ratach, tzn. niskiej wartości rat kapitałowych na początku, kwotę tę możemy spłacać nawet przez okres 10 lat. Trochę lepiej będzie wyglądać ta sytuacja w przypadku kredytu o ratach malejących.

Przykładowe koszty ubezpieczenia dla niższego kredytu na 300 tyś. zł widzimy na poniższym wykresie:

Koszty ubezpieczenia przy kredycie na 100% wartości nieruchomości za 300 tys. zł przy oprocentowaniu 5,8 proc. (w zł).

Źródło: obliczenia Open Finance na podst. oferty banków.

Czy zdecydowałbym się teraz na kredyt z wkładem własnym niższym niż 20%?

Raczej nie. Zdecydowałbym się na ten krok tylko w przypadku spodziewanego powiększenia rodziny i braku miejsca do życia. Koszty wynajmu całego mieszkania są niemal równe wysokości rat kredytu hipotecznego. W takim wypadku rozważałbym taką możliwość po dokładnym przeanalizowaniu wszystkich za i przeciw, tj. kosztów kredytu z wkładem własnym oraz bez niego. Zresztą z ciekawości zbiorę informację na ten temat i podzielę się nimi za jakiś czas. Wciąż czekam na część informacji zebranych i obiecanych na zeszłotygodniowych targach mieszkaniowych.