Co się stanie na rynku mieszkaniowym po wejściu Rekomendacji S?

Źródło: http://biznes.interia.pl

W lipcu pisałem o wprowadzonej nowej Rekomendacji S (Nowa Rekomendacja S – utrudnienia w zaciąganiu kredytu

Polecam również przeczytanie mojej analizy cen mieszkań z października: Ceny mieszkań spadają

Czas zastanowić się, jakie będzie ona miała wpływ na rynek nieruchomości w najbliższym czasie, a konkretnie po wejściu w życie wszystkich jej zapisów.

Wszystkich zainteresowanych dokładną treścią tejże rekomendacji odsyłam do jej pełnej treści na stronie Rekomendacja S

W III kw. 2011 roku zaciągniętych zostało o przeszło 9 proc. mniej kredytów niż rok wcześniej. Główny w tym udział spadku kredytów w walutach obcych (spadek o 30%).

Spadek ten może dodatkowo być spowodowany wysokim poziomem stawki WIBOR 3M, którą to banki głównie stosują do wyliczania oprocentowania w złotych (czasem jest to WIBOR 6M).

Co się zmieni?

Jedno jest pewne, ze względu na zmianę sposobu wyliczania zdolności kredytowej (o czym mówi Rekomendacja 11) spadnie nasza zdolność kredytowa.

Wymóg obliczania zdolności kredytowej dla kredytów dłuższych niż 25 lat tak, jakby to były kredyty 25 letnie, spowoduje spadek zdolności o co najmniej kilkanaście procent. Ciężko podać tu dokładne liczby, gdyż nie wiadomo, jak banki zastosują ten wymóg.

Jeszcze bardziej niedostępne staną się kredyty walutowe, co w obecnej chwili, ze względu na wysoki kurs euro czy franka szwajcarskiego jest łakomym kąskiem dla wielu kredytobiorców. Maksymalna rata będzie mogła wynosi 42% naszych przychodów.

Ceny mieszkań

Nie powiem tutaj nic odkrywczego, skoro spadnie zdolność kredytowa osób chcących zaciągnąć kredyt to w ślad za nimi muszą spaść i ceny. Zresztą wygląda na to, że te już od początku roku pomału spadają, a przewiduję, że po nowym roku ten spadek może jeszcze przyspieszyć. Dodatkowym powodem do spadku cen może być to, że liczba mieszkań dostępnych obecnie na rynku jest rekordowo wysoka.

Skoro spadnie zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców, spadnie też popyt na mieszkania, szczególnie te większe 3-4 pokojowe. Popyt na mieszkania 2-pokojowe wciąż może się utrzymywać na stałym poziomie.

Rodzina na Swoim

Powoli na sytuację na rynku może mieć wpływ wygaszanie programu Rodzina na Swoim. Do tej pory wciąż wypłacane były kredyty sprzed spadku limitów ceny m.kw. powierzchni lokalu, na które można zaciągnąć kredyt z rządową dopłatą.

Wydaje się, że z kredytu w programie Rodzina na Swoim wciąż będzie można skorzystać głównie w mniejszych miejscowościach. Przede wszystkim przystępując do budowy domu na własną rękę.

Wnioski

Od stycznia 2012 roku, znacznie zmniejszy się dostępność kredytów hipotecznych. Dodatkowo, zmniejszenie limitów RnS, powinno zachęcić deweloperów do obniżania cen, choćby niektórych mieszkań do takich poziomów, aby były dostępne w kredycie z dopłatą.

Wciąż sytuacja na rynkach jest mocno niepewna, widać ogromną nerwowość (choćby po gwałtownych zmianach na giełdach i problemach strefy euro). Sytuacja ta powoduje dodatkową niepewność wśród deweloperów, czy nie powtórzy się sytuacja z 2008-2009 roku. Powinna ona zmusić do obniżek cen, a czas jak zwykle pokaże czy miałem rację.

Zapraszam do komentowania.