Stali czytelnicy pewnie zauważyli, że na blogu miał miejsce
remanent J
Postanowiłem pozbyć się, starego wyglądu, który od dawna mnie już denerwował.
Poszedłem po najmniejszej linii oporu i i ujednoliciłem wygląd
z moim drugim blogiem – Jak oszczędzić.pl,
czyli stroną o promocjach bankowych i oszczędzaniu, która pomagała przez
ostatnie lata w oszczędzaniu i zarabianiu na własne „M”.
Skoro proces ten dobiegł końca to nie mam już żadnego
wytłumaczenia i nadeszła pora, żeby napisać
o całym procesie kupna mieszkania z mojej perspektywy.
Krok po kroku zajmę się każdym elementem, z którym miałem do
czynienia, podczas naszej drogi do
własnego „M”.
Cykl – Kupno mieszkania
I – Poszukiwanie mieszkania
II – Sprawdzenie mieszkania
III – Negocjacje ze
sprzedającym
IV – Szukanie
najlepszego kredytu hipotecznego
V – Formalności związane z kupnem mieszkania
Zobacz też:
Krok I – szukanie odpowiedniego mieszkania
Cykl wpisów na temat kupna mieszkania zaczniemy od najbardziej żmudnego procesu, jakim jest
szukania mieszkania. Jak ktoś ma tak duże wymagania, to wcale nie jest to
prosta sprawa. Wspólnie z żoną, za mieszkaniem, mniej lub bardziej intensywnie
rozglądaliśmy się już od ok. 9 miesięcy. Do czasu pojawienia się na horyzoncie
nowego członka rodziny, nie mieliśmy żadnej presji, żeby kupić mieszkanie. Pewnie
dlatego też tak długo to trwało. Na początku poszukiwania miały bardziej charakter
poznawania rynku.
Po pierwszej fali poszukiwań, entuzjazm nieco opadł.
Przyszły trzy miesiące zupełnej przerwy i odpoczynku. Po wakacjach znów wróciliśmy
do szukania mieszkania. Nie mieliśmy preferencji co do tego, czy mieszkanie ma
być nowe czy też będzie to mieszkanie kilku – kilkunastoletnie. W wypadku tego
drugiego chcieliśmy mieszkanie gotowe do zamieszkania, nie wymagające wkładu.
Jeden z właścicieli mieszkania do kompletnego remontu bardzo
nas rozbawił, twierdząc, że takie mieszkanie jest lepsze niż kupno nowego, bo
przecież łatwiej jest zrobić remont niż urządzić puste mieszkanie. Nic bardziej
mylnego. Zerwanie wszystkiego, prostowanie ścian, itd. to przecież dodatkowa
praca, której nie trzeba już wykonywać na rynku pierwotnym.
Od czego zacząć? Nasze preferencje i wymagania
Na początku warto poważnie zastanowić się nad tym, jakie
mieszkanie będzie dla nas najlepsze. Na przykład, jeżeli ktoś planuje
powiększenie rodziny to nie powinien zaprzątać sobie głowy mieszkaniem 1-2
pokojowym. Cały proces kupna mieszkania, później jego urządzenia / remontu /
odświeżenia zajmuje sporo czasu i środków. Nie wspomnę już o sprzedaży, co może
być najtrudniejszym elementem. Czy chcielibyście ten proces przechodzić
ponownie za kilka lat? Ja już wiem, że nie J
Przypomnę jakie były nasze
wymagania odnośnie mieszkania:
- Mieszkanie 3-pokojowe
- 1 - 3 piętro (poza miastem parter z ogródkiem też by wchodził w grę)
- Rynek pierwotny / wtórny (preferencja tego drugiego i mieszkania gotowego do zamieszkania)
- Dobry układ mieszkania (rynek pierwotny)
- Dobre, gustowne wykończenie mieszkania, nie wymagające wkładu (rynek wtórny)
- Piwnica (komórka lokatorska), ewentualnie garaż (miejsce postojowe)
- Atrakcyjne położenie
- spokojna okolica
- bardzo dobra komunikacja z centrum miasta
- brak "menelstwa" w okolicy
Gdzie szukać mieszkania?
Gdy już wiemy, jakiego mieszkania potrzebujemy, można przystąpić
do poszukiwań.
Poszukiwania mogą dotyczyć
dwóch rynków:
- pierwotnego – tutaj dużo łatwiej zrobić przegląd rynku
- wtórnego – wymagający dużo więcej wysiłku ze względu na ogrom ofert
Rynek pierwotny
Szukanie mieszkania na rynku pierwotnym to banalnie prosta
sprawa. W niektórych miastach są portale
zbierające oferty z całego rynku. Nie wymienię tutaj z nazwy żadnego
portalu, ponieważ jest to sprawa indywidualna dla każdego miasta. Możecie
wymieniać takie portale w komentarzach (może jest jakiś ogólnopolski?). Czasami
portale mają mapy inwestycji, które znacznie ułatwią poszukiwanie.
Wystarczy przejrzeć taki portal, wybrać kilka interesujących
inwestycji i na koniec odwiedzić deweloperów, w celu poznania konkretnej oferty
mieszkań.
Bardzo dobrym krokiem będzie też odwiedzenie targów
mieszkaniowych, gdzie zazwyczaj wszyscy deweloperzy z danego miasta
przedstawiają swoją ofertę. Co więcej, często mają z tej okazji przygotowane specjalne
promocje targowe.
Rynek wtórny
Rynek wtórny przy rynku pierwotnym to już wyższa szkoła jazdy. Znaleźć coś
interesującego wśród tysięcy ofert to bardzo trudna i żmudna droga.
Co więcej, zazwyczaj
każde mieszkanie wystawione jest kilka razy (przez różnych pośredników).
Czasami można znaleźć ofertę wystawioną bezpośrednio przez właściciela jak i
kilku pośredników. Warto zadać sobie trochę trudu i znaleźć ofertę wystawioną
bezpośrednio przez właścicieli. Oszczędzimy
wtedy kilka tysięcy złotych. Nam ta sztuka się udała, więc nie jest to
niewykonalne!
Pośrednicy nieruchomości – zło konieczne?
Oferty bezpośrednio od właścicieli stanowią ułamek oferty (do
kilku procent). Zaraz po wystawieniu mieszkania przez właścicieli, firmy
pośrednictwa zaczynają do nich dzwonić z propozycją swoich usług. Ma to być
wielka wygoda dla właścicieli, jako że, to pośrednicy zajmują się kontaktami z
potencjalnymi zainteresowanymi.
Niestety z rozmów z poprzednimi właścicielami naszego
mieszkania, wiemy, że pośrednicy zupełnie nie przykładają się do swojej pracy
(to również nasze zdanie wynikające z kontaktów z kilkoma firmami). A przecież
nie robią tego za darmo.
Za usługę pośrednictwa liczą sobie najczęściej od 2 do 4% wartości mieszkania.
Dygresja: Kupione przez nas mieszkanie było wcześniej w
ofercie tylko jednego pośrednika (umowa na wyłączność). Właściciele żartowali
sobie, że ta wyłączność znaczyła nic więcej jak to, że nikt poza pośrednikiem
(w tym potencjalni klienci) nie wiedział o sprzedaży mieszkania.
Przez pół roku, bodajże jedna czy dwie osoby oglądały
mieszkanie. Właściciele wypowiedzieli więc umowę i sami wystawili mieszkanie na
sprzedaż. Chętni znaleźli się w ciągu dwóch miesięcy…
Raz już pisałem, jak wysoki poziom prezentują polscy
pośrednicy nieruchomości:
To między innymi, dzięki pośrednikowi udało nam się nie kupić już wtedy mieszkania. Dzięki
im za to, bo obecne mieszkanie jest o niebo lepsze od tamtego.
Portale z ogłoszeniami
Na koniec warto przedstawić największe serwisy ogłoszeniowe:
- otodom.pl
- gratka.pl
- gumtree.pl
- domiporta.pl
- olx.pl
- oferty.net
- szybko.pl
- adresowo.pl
Jeżeli znacie inne ciekawe portale to proszę dajcie znać w
komentarzu. Dopiszę je do listy.
Porady praktyczne
Ogłoszenie – szukam mieszkania
Na początku poszukiwań zamieściłem ogłoszenie poszukiwania
mieszkania bez pośredników (gumtree), dzięki czemu odezwało się do mnie kilku
pośredników oferując bardzo korzystną prowizję (1% netto).
Odezwało się też kilku właścicieli mieszkań, niestety w tym
takich, które nie spełniały podstawowego kryterium.
Jest to opcja do rozważenia.
Wybór jednego pośrednika
Jeżeli już będziecie korzystać z ofert pośredników
nieruchomości, warto u jednego z nich wynegocjować niską prowizję:
- stałą kwotę za usługę pośrednictwa
- Znajomy umówił się z jednym pośrednikiem na kwotę 5 000 zł niezależnie od wartości transakcji.
- niską prowizję od wartości mieszkania
- My wynegocjowaliśmy u jednego pośrednika prowizję rzędu 1% netto, czyli 1,22% kwoty mieszkania
Pozwoli nam to na dostęp do wszystkich mieszkań u jednego sprawdzonego pośrednika (wyjątek to oferty na wyłączność).
Wybrany pośrednik najczęściej nie będzie nam wysyłał pełnego
zbioru mieszkań ze swojej bazy, tylko rzeczywiście starannie wyselekcjonowane
mieszkania zgodne z naszymi wymaganiami.
Nie będziemy też musieli za każdym razem podpisywać nowej
umowy czy tłumaczyć, jakie mieszkanie nas interesuje. Rzecz jasna, największą
zaletą jest oszczędność pieniędzy J
Wasze porady?
Macie jakieś inne porady? Napiszcie w komentarzu a dopiszę je
w to miejsce.
Podsumowanie
Uwaga:
Szukam pomocy odnośnie
wpisu na temat drugiego etapu, czyli sprawdzenia mieszkania. Nie jestem
ekspertem w tej dziedzinie, dlatego też szukam kogoś, kto pomoże w ukończeniu
tego wpisu. Pod uwagę biorę każdą formę współpracy!
Zobacz też:
