Po długiej przerwie, wracam do cyklu artykułów nt. rynku
nieruchomości. W zasadzie przez ostatnie miesiące nic ciekawego się nie działo.
Cały czas obserwujemy powolny spadek cen mieszkań. Zainteresowani kupnem wciąż
czekają i zastanawiają się, kiedy będzie najlepszy moment na kupno własnego „M”.
Myślę, że nie ma to pytanie jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy od
konkretnej sytuacji życiowej.
Linki do
poprzednich wpisów:
- Rynek
nieruchomości – przegląd informacji – styczeń 2012
- Rynek
nieruchomości – przegląd informacji – luty 2012
Na początek omówię raport NBP za I kw. 2012 roku.
W analizowanym okresie zwraca uwagę narastające ryzyko nadpodaży produkcji ze
strony deweloperów, co w przyszłości
może doprowadzić do szybszej od dotychczas obserwowanej korekty cen oraz
problemów sektora budowlanego; jednocześnie na rynku mieszkaniowym
obserwowano kontynuację większości procesów obserwowanych w 2011 r., które
można określić jako przesuwanie się rynku w kierunku nowego punktu równowagi
długookresowej, przy niższych cenach mieszkań, mniejszych kosztach produkcji i
wyższych stopach procentowych.
[…]
Udział zysków w cenie m kw. mieszkania
nadal był atrakcyjny dla deweloperów, zwłaszcza mniejszych;
pomimo istniejącego znacznego zapasu mieszkań oraz kontraktów na ich budowę,
wysokie koszty wyjścia z branży oraz brak możliwości alternatywnych inwestycji
skutkowały rozpoczynaniem nowych budów; zwiększoną produkcję mieszkań można
również wiązać z upływającym vacatio
legis ustawy deweloperskiej.
[…]
Kwartalny
przyrost należności od osób prywatnych z tytułu kredytów mieszkaniowych był na
poziomie najniższym w ostatnich sześciu latach; wartość nowo podpisanych umów była natomiast najniższa od trzech lat;
ważnym zjawiskiem dla bezpieczeństwa systemu finansowego była rezygnacja banków
z udzielania kredytów mieszkaniowych w walutach obcych.
[…]
Notowano
niewielkie nominalne spadki cen mieszkań (ofertowych i transakcyjnych na rynku
pierwotnym i wtórnym) w największych miastach; ceny mocniej spadały w wymiarze
realnym za sprawą rosnących wynagrodzeń oraz inflacji.
[…]
Pomimo narastających zapasów na rynku wzrosła liczba
pozwoleń na budowę oraz rozpoczynanych projektów. Oznacza to z dużym
prawdopodobieństwem, że na rynku kontraktów deweloperskich na budowę mieszkań
nadal narasta podaż i nadwyżka niesprzedanych kontraktów, wydłużając proces
dochodzenia do równowagi długookresowej.
Najciekawsze wykresy:
- Transakcyjne ceny m kw. mieszkań - rynek pierwotny
- Dynamika średnich cen m kw. Mieszkań
Pięknie widać jak lemingi rzuciły się na kredyty w latach 2007-2008, kiedy to frank był najtańszy. Teraz rata nieco wzrosła. Na szczęście dla tych osób, oprocentowanie było na tyle niskie, że wciąż są w stanie spłacać raty po tak wysokim kursie.
- Dostępność mieszkania w m kw. za przeciętne wynagrodzenie
Sad but true. Wciąż musimy płacić jakieś chore pieniądze za m kw mieszkania. Za średnie miesięczne wynagrodzenie możemy sobie kupić w zależności od miasta od ok. 0,58 do 0,79 m kw. mieszkania. Na pocieszenie, widzimy że ceny zmierzają w dobrym kierunku. A w 2007 roku mogliśmy kupić zaledwie 0,4 m kw. mieszkania.
- Struktura ceny m kw. pow. użytkowej mieszkania - Warszawa
- Koszt budowy m kw. Pow. użytkowej budynku mieszkalnego
Chyba nie muszę mówić, że ceny budowy różnią się "nieznacznie" od cen jakie musimy zapłacić za mieszkania.
Podsumowanie
W raporcie wskazuje
się, że największy wpływ na przyszłą sytuację wcale nie będzie miało
zakończenie się programu RNS, tylko kończenie się wielkich zamówień publicznych
w budownictwie.
Co za tym idzie,
część firm zwiększy swoje zaangażowanie w budownictwo mieszkaniowe.
Jakie z tego wnioski. Nowe projekty na pewno zaoferują nam
niższe ceny od tych, które realizowane były w innych realiach gospodarczych,
tj. przy znacznie wyższych kosztach. Sytuacja ta jest oczywiście korzystna dla
osób planujących dopiero zakup mieszkania. Już teraz można negocjować ceny i
uzyskiwać naprawdę spore upusty.
Więcej na temat sytuacji na rynku nieruchomości już wkrótce.
Polecam lekturę
całego raportu: