niedziela, 12 sierpnia 2012

Rynek nieruchomości – Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce1 w I kwartale 2012 r.


Po długiej przerwie, wracam do cyklu artykułów nt. rynku nieruchomości. W zasadzie przez ostatnie miesiące nic ciekawego się nie działo. Cały czas obserwujemy powolny spadek cen mieszkań. Zainteresowani kupnem wciąż czekają i zastanawiają się, kiedy będzie najlepszy moment na kupno własnego „M”. Myślę, że nie ma to pytanie jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy od konkretnej sytuacji życiowej.

Linki do poprzednich wpisów:


Na początek omówię raport NBP za I kw. 2012 roku.


Fragmenty z podsumowania raportu NBP z I kw. 2012 r.

W analizowanym okresie zwraca uwagę narastające ryzyko nadpodaży produkcji ze strony deweloperów, co w przyszłości może doprowadzić do szybszej od dotychczas obserwowanej korekty cen oraz problemów sektora budowlanego; jednocześnie na rynku mieszkaniowym obserwowano kontynuację większości procesów obserwowanych w 2011 r., które można określić jako przesuwanie się rynku w kierunku nowego punktu równowagi długookresowej, przy niższych cenach mieszkań, mniejszych kosztach produkcji i wyższych stopach procentowych.

[…]

Udział zysków w cenie m kw. mieszkania nadal był atrakcyjny dla deweloperów, zwłaszcza mniejszych; pomimo istniejącego znacznego zapasu mieszkań oraz kontraktów na ich budowę, wysokie koszty wyjścia z branży oraz brak możliwości alternatywnych inwestycji skutkowały rozpoczynaniem nowych budów; zwiększoną produkcję mieszkań można również wiązać z upływającym vacatio legis ustawy deweloperskiej.

[…]

Kwartalny przyrost należności od osób prywatnych z tytułu kredytów mieszkaniowych był na poziomie najniższym w ostatnich sześciu latach; wartość nowo podpisanych umów była natomiast najniższa od trzech lat; ważnym zjawiskiem dla bezpieczeństwa systemu finansowego była rezygnacja banków z udzielania kredytów mieszkaniowych w walutach obcych.

[…]

Notowano niewielkie nominalne spadki cen mieszkań (ofertowych i transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym) w największych miastach; ceny mocniej spadały w wymiarze realnym za sprawą rosnących wynagrodzeń oraz inflacji.

[…]

Pomimo narastających zapasów na rynku wzrosła liczba pozwoleń na budowę oraz rozpoczynanych projektów. Oznacza to z dużym prawdopodobieństwem, że na rynku kontraktów deweloperskich na budowę mieszkań nadal narasta podaż i nadwyżka niesprzedanych kontraktów, wydłużając proces dochodzenia do równowagi długookresowej.


Najciekawsze wykresy:

  • Transakcyjne ceny m kw. mieszkań - rynek pierwotny


  • Dynamika średnich cen m kw. Mieszkań

Pięknie widać jak lemingi rzuciły się na kredyty w latach 2007-2008, kiedy to frank był najtańszy. Teraz rata nieco wzrosła. Na szczęście dla tych osób, oprocentowanie było na tyle niskie, że wciąż są w stanie spłacać raty po tak wysokim kursie.

  • Dostępność mieszkania w m kw. za przeciętne wynagrodzenie

Sad but true. Wciąż musimy płacić jakieś chore pieniądze za m kw mieszkania. Za średnie miesięczne wynagrodzenie możemy sobie kupić w zależności od miasta od ok. 0,58 do 0,79 m kw. mieszkania. Na pocieszenie, widzimy że ceny zmierzają w dobrym kierunku. A w 2007 roku mogliśmy kupić zaledwie 0,4 m kw. mieszkania.

  • Struktura ceny m kw. pow. użytkowej mieszkania - Warszawa

No comment. Widać jak na dłoni, że deweloperzy wciąż mają się bardzo dobrze.

  • Koszt budowy m kw. Pow. użytkowej budynku mieszkalnego

Chyba nie muszę mówić, że ceny budowy różnią się "nieznacznie" od cen jakie musimy zapłacić za mieszkania.


Podsumowanie

W raporcie wskazuje się, że największy wpływ na przyszłą sytuację wcale nie będzie miało zakończenie się programu RNS, tylko kończenie się wielkich zamówień publicznych w budownictwie.

Co za tym idzie, część firm zwiększy swoje zaangażowanie w budownictwo mieszkaniowe.

Jakie z tego wnioski. Nowe projekty na pewno zaoferują nam niższe ceny od tych, które realizowane były w innych realiach gospodarczych, tj. przy znacznie wyższych kosztach. Sytuacja ta jest oczywiście korzystna dla osób planujących dopiero zakup mieszkania. Już teraz można negocjować ceny i uzyskiwać naprawdę spore upusty.

Więcej na temat sytuacji na rynku nieruchomości już wkrótce.


Polecam lekturę całego raportu: