Rynek nieruchomości – przegląd informacji

Postanowiłem zapoczątkować nową serię wpisów na temat rynku nieruchomości.

Zatem zapraszam na pierwszy przegląd informacji ze stycznia 2012.

Rekomendacja S II

Wejście Rekomendacji S II wraz  z dniem 1 stycznia 2012 roku spowodowało, że średnia zdolność kredytowa (trzyosobowa rodzina o łącznych dochodach 5000zł w mieście 150 tys. mieszkańców) zmniejszy się o ok. 8%. Jednak z informacji zamieszczonych w Dzienniku Gazecie Prawnej wynika, że nie we wszystkich bankach zmiana była tak drastyczna. Niektóre banki już pod koniec zeszłego roku stosowały bardziej rygorystyczne kryteria. Powyżej średniej spadła zdolność w bankach: Alior Bank, Polbanku i Raiffeisen Banku. Co ciekawe, w Citi Handlowym i Eurobanku zdolność w styczniu uległa poprawie.

Ile m2 mieszkania można kupić za średnią pensję?

Artykuł z bankiera.pl przedstawia ciekawe, aczkolwiek smutne dla nas informacje na temat liczby metrów kwadratowych mieszkania, którą można kupić za średnią pensję. Na osłodę mogę dodać, że w ostatnim czasie statystyki te uległy nieznacznej poprawie. Jednak jest to niewielki powód do zadowolenia, kiedy porówna się ten wynik do cen w Europie i na świecie.

Miasto	Warszawa	Kraków	Łódź	Wrocław	Poznań	Katowice
Średnia cena mieszkania (tys. zł/mkw.)*	8,5	7,1	5,2	6,6	6,7	5,5
Stosunek pensji netto do ceny mkw. mieszkania**	0,38	0,37	0,45	0,38	0,43	0,62

* za III kwartał 2011 r.

** na podst. średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw netto narastająco za III kwartał 2011 r. dla poszczególnych miast (GUS)

Opracowanie: Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A .

Dane niestety nie są spójne, gdyż odbiegają dosyć znacznie od danych z Home Brokera:

Źródło: http://wyborcza.biz

Ceny mieszkań w 2011 roku spadły o …

Inny artykuł Bankiera mówi z kolei, że szacunkowa cena mieszkań w 2011 roku spadła o ok. 7% (wg danych AMRON). Jeżeli te dane nie uwzględniają inflacji, która wyniosła ok. 4% - 4,5% to realny spadek cen wyniósł przeszło 11%. W tym roku może on być nadal kontynuowany.

Bardzo ciekawy jest wykres cen ofertowych mieszkań z serwisu gazetadom.pl przy współudziale firmy REAS:

NBP: spadki cen mieszkań mogą być niższe od oczekiwań

Niestety, jest też zła (czy na pewno zła?!) wiadomość dla osób czekających na spadek cen mieszkań. Głównym powodem miałyby być nowe przepisy o ochronie klienta dewelopera. Spowodują one pewne trudności w dostępie do kapitału przez niektóre firmy deweloperskie, a co za tym idzie deweloperzy wyższe koszty finansowania inwestycji będą chcieli sobie odbić w wyższych cenach mieszkań. Natomiast same zapisy ustawy spowodują, że:

„W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, środki te (przyp. wpłacone przez klientów) stanowić będą odrębną masę majątkową, z której w pierwszej kolejności zaspokajane będą roszczenia nabywców przyszłych nieruchomości. Rozwiązania wprowadzone w ustawie nie zostały jeszcze zweryfikowane w praktyce, co powoduje wzrost ryzyka inwestycji deweloperskich”

Szokujące dane?!

Jak podają gazety, dane sprzedażowe za grudzień 2011 roku są szokująco wysokie. Chciałbym tutaj zadać pytanie, czy aby na pewno to jest takie dziwne?

W końcu już od tego miesiąca dostępność kredytów uległa sporemu pogorszeniu. Na pewno nie pozostało to bez wpływu na liczbę transakcji. Wiele osób, które po nowym roku miałyby problem z uzyskaniem kredytu zdecydowały się na kupno własnego „M”. Dla mnie to jest zupełnie zrozumiałe, szczególnie, jeżeli ktoś nie mógł dłużej zwlekać z kupnem choćby ze względu na powiększenie się rodziny.

Droższe kredyty na nowy rok

Ostatnią sprawę, którą chciałem opisać są wyższe prowizje w nowym roku. Wiele banków wprowadziło podwyżki wraz z początkiem 2012 roku. Dla przykładu, jak podaje Open Finance, Polbank podniósł marże o ponad 3 p.p, natomiast ING o ponad 1 p.p. Połączenie wyższych marż z wyższym poziomem WIBOR-u oraz nową Rekomendacją S II na pewno spowoduje zmniejszanie liczby zaciąganych kredytów. Jednak na te dane należy jeszcze trochę poczekać, gdyż obecnie finalizowane transakcje mogły być jeszcze zawierane na starych zasadach.